Révision des valeurs locatives : petits commerces = centre commercial ?

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels, qui servent à déterminer le montant des principaux impôts fonciers, n’a pas été sans conséquence pour certains petits commerces. Pourquoi ?


Petits commerces : changement de catégorie en vue ?

Les principaux impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises) sont déterminés à partir de la valeur locative cadastrale. Cette valeur locative cadastrale est censée correspondre au montant du loyer que toucherait le propriétaire de l’immeuble s’il décidait de le placer en location.

A l’origine, elle devait faire l’objet de révisions périodiques générales tous les 6 ans complétées par des actualisations triennales. Or, la dernière révision générale est intervenue en 1970 suivie d’une actualisation en 1980.

Face à la nécessité de réformer le système pour l’adapter aux exigences contemporaines, et surtout pour tenir compte des prix du marché, il a été décidé d’initier une réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, effective depuis le 1er janvier 2017.

Si le but de cette réforme est louable, elle n’a pas été sans conséquence pour certains secteurs d’activité, et notamment pour les petits commerces, regroupés au sein d’une unité commerciale de plus de 400 m² qui, pour la détermination de la valeur locative nécessaire au calcul de leurs impôts fonciers, se retrouvent classés dans la même catégorie (MAG 3) que les grands centres commerciaux.

Une situation qui peut constituer un frein au développement des petits commerces locaux et surtout, qui a entraîné une hausse disproportionnée du montant de leur valeur locative.

Pour autant, le Gouvernement n’envisage pas de revenir sur la catégorisation appliquée à ces commerces et rappelle que, pour limiter les fortes variations à la hausse comme à la baisse par rapport à l'ancien système d'évaluation, des dispositifs d’atténuation (comme le planchonnement) ont été mis en place.

Il rappelle également que, pour les impositions établies au titre des années 2020 à 2023, les collectivités territoriales ont la possibilité d’exonérer totalement ou partiellement de taxe foncière, de cotisation foncière des entreprises et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises :

  • les établissements qui exercent leur activité en zone de revitalisation des commerces en milieu rural ;
  • ou les établissements qui exercent une activité commerciale ou artisanale dans une zone de revitalisation des centres-villes.

Source : Réponse ministérielle Marlin du 19 mai 2020, Assemblée nationale, n°26731

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